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江西印刷:親歷丨我在海外買房:16萬買不起愛馬仕,卻可以在日本買房

來源: 江西印刷廠_南昌印刷廠_南昌印刷供應商_江西昌運印刷有限公司  日期:2021-01-15 11:29:22  點擊:1005  屬于:公司新聞
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    房子確實漲價了,但是目前的租金還不夠還房貸
    我是2018年2月份在新西蘭奧克蘭市買的房子。我之前是在新西蘭上學,然后又工作了兩年,2009年回國,因為特別喜歡那個地方,所以就辦了移民,回來后也一直都覺得那邊挺好。后來這種想法越來越強烈,覺得在國內奮斗到四五十歲,就可以去新西蘭養老,于是就決定在新西蘭買個房子。
我從2017年就開始關注新西蘭的房地產,斷斷續續看了四五個月,2017年底相中了現在買的這個房子,辦手續、交割大概花了兩個多月時間, 2018年2月份正式到手。
新西蘭都有像咱們國內的看房APP,有類似的VR功能,可以遠程實景去看的。那邊的房子相對來說,水分不大,根據是哪一年的房子,你就能判斷出這個房子大概的情況。
而且我是在當地生活居住過的,在 APP上看大概位于什么區域、什么房型、什么價位,就有七八成的感知了,跟那種一直在國內、跟風在海外買房的人不太一樣。
新西蘭這邊還是以獨棟別墅居多,我那套房子價值170萬紐幣,合人民幣大概是600多萬左右。因為我供職的企業本身屬于外資,2018年前我們的工資獎金都是發在海外賬戶上面的,所以我在海外是有這筆錢的。
此外,我每一年都會回新西蘭,我都會匯一部分錢過去,所以當時交首付,我在資金方面是沒有什么太多的障礙,不會在外匯管控額度范圍之外。
新西蘭這個地方有學區的概念,我買的這套房子,學區是我考慮的一個很重要的因素。因為我不能馬上回去住,也不可能買了房子,讓它空在那兒,這個房子的房貸還挺高的,所以我肯定是要租出去的。同時,我也為了將來子女回去讀書考慮,也要考慮校學區。我為了好出租,或者將來不想住在這兒了,我想賣掉它,學區也是一個很大的優勢。
但是學區這個概念,在新西蘭應該是近二十年才有的,就是我去新西蘭讀書那會兒,才剛剛開始有學區的概念,都是被中國人炒起來的,之前是沒有的。
新西蘭所謂的好學區,就是從幼兒園一直到高中,從私立和公立都有,這是最好的學區。也有一些只有高中的,像新西蘭有一個離市區比較近的社區,那個地方就有男校、女校,是屬于初高中的,但是幼兒園、小學就不在那兒。很多中國人、海外華人去送孩子,可能就在那兒讀寄宿的高中。
我買的學區在奧克蘭屬于一流,所以出租也比較容易。租我房子的是本地的一對夫妻,一個人開著蘭博基尼,一個開著保時捷跑車,但是兩個人不買房,只租房。所以國內很多人不能理解老外的想法,他家有這么多豪車,還有游艇,但就是不買房。
我買了快三年了,我家房子漲的還挺多的,大概值200多萬紐幣。新西蘭算是個移民大國,很多美國、英國或日本、韓國的有錢人,退休了都愿意去新西蘭買房養老,一年去住幾個月,所以把當地的房價也都炒起來了。
在新西蘭買房跟美國不一樣,新西蘭沒有什么印花稅。買房的話,這個房子價值18萬,我就給他18萬,剩下的中介費等費用,全部都是賣方出。如果我的房子質量比較好,我還款能力比較強,比如說我貸款10萬,銀行還會給我一個獎勵,可給我幾千塊錢的紅包。
我現在每個月的房租其實是覆蓋不了月供的,因為我房子有學區,又距離海邊近,它本身的價格很高,但是我房子小,只有200多平米,三個房間,導致房租上不去,所以我是沒有辦法用房租來還全部的房貸。
新西蘭還規定,房子是不可以隨便改的,要去政府申請的,因為涉及到以后要不要賣,也會涉及到安全的問題,會不會影響到鄰居的利益。所以,我也沒辦法通過改戶型來提高房租。
新西蘭買房有一點跟國內不一樣,買了房子就擁有了土地,而且年限是999年。我買了之后,我住到了第500年,我賣給了另外一個人,這個人對土地的擁有權又重新開始算,從從999年開始,這一點跟國內有很大的不同。
口述人:鶯哥
人物檔案:2018年在日本大阪生野購房
16萬買個愛馬仕包都不夠,但我卻在日本買了套房
2018年我干了一件大事,就是在日本買了套房。
其實我開始并沒有去海外置業的念頭,這些年努力工作攢了些不急用的閑錢,我想著去獎賞自己買個愛馬仕包,但轉念又覺得買包是消耗品,我不如做些投資。
當時我手上有大概不到16萬的閑錢,說的不好意思,買個愛馬仕鉑金包都不夠,在中國做投資能干啥?
買房?在我老家,即便在房價3000元每平的時候,一套房子全款下來至少也在二十萬以上,何況當時我們當地已是6000-7000元,而且面積最小的也得70㎡以上,所以,16萬在老家也買不了房子。
我也想過投資個奶茶店、咖啡店和民宿,但這點錢在北京根本不夠,加上我也沒有時間去經營,所以很快放棄了。
最終決定在日本買房是因為一個好朋友有關系,她在日本做房產經紀,經常在朋友圈發一些日本的房屋信息,因為我對日本這個國家的整潔、有序還是比較贊同的,加上離中國比較近,每年我也會去趟日本,所以在她的影響下,我開始了解日本的房產。
當然,想象歸想象,到付出行動是需要理性的,后來我一想到日本的房子是擁有土地所有權和居住權的,也就是或無論房子多大,他這棟樓的土地中總有及百分之一是屬于我的,于是我就下定了決心。
有人說很多國家的房子都有土地所有權和居住權,為什么是日本?這是一個很現實的問題,就是我手上可支配的錢,似乎只能去日本購買。比如說泰國,當時比較便宜的清邁,均價也要1萬多。
也就花了一周時間,我對比了幾套房產,覺得生野區的一套小戶型最適合自己——錢少、收益不錯,很快,我就敲定了一套230萬日元的房子。
這套公寓很Mini的,房子一共14多一些平米,位于大阪市,生野區距離市中心區域尚有一些距離,但交通比較便利,距離JR大阪環線北巽站,徒步大約10分鐘。
房子小,自然沒有廚房、衛生間,也就是我們說的“大開間”,只是衛生間的問題,不用很擔心,日本每層樓都有公共廁所;做飯的話,日本便利店很發達,加上我是房東,這也不是我要擔心的問題。
最主要的是,這個房子有固定的房客,據中介說,已經租了好多年,主要用于辦公,每個月的房租為23200日元,扣去每個月要的物業管理費和中介費用6253日元,最后我的房租收入為16947日元。
也很多人對我的選擇表示疑惑,主要集中在房產權有沒有保障,投資這個樓收益率是怎樣的。
保障上,其實購買的流程很正規,雖然中國人在海外置業,程序上要多很多,不過只要你想買,中介都會幫你搞定。購買的流程,首先需要公證書(公證身份證或者是戶籍)、委托書(委托日本中介代為購買房產)。公證書呢,沒有大家想的那么難,只要到任何一個國家承認的公證機構即可,我選擇了就近原則;委托書自然就是中介傳過來你簽字就好。
比較麻煩的是匯款,對比各大銀行的手續費+電報費+中間銀行的收費,這就花了我幾天的時間,最終我選擇了某大行的網上銀行,總成本不到150元,實際上中國的銀行業沒有辦法直接匯入日本銀行,還有中間銀行在里面,自然也要花幾百元的手續費。
大致花了一個月的時間吧,這些手續我都搞定了,房子過戶之后,大概8個月的時間,我收到了日本小公寓的房租,6個月,一共10.1683萬日元,按照當時的匯率大概是人民幣6200元。
按照我購買這套小公寓的成本264萬日元來計算,也就是說,我的半年的年化收益率為7.7%。
當然除了上面這些,其實還有些稅費是需要你去操心,比如日本購房的不動產取得稅、印花稅、中介費、管理費等,其中物業費和管理費會直接影響收益率。其他的費用,都比較好理解,中介費用、印花稅,在國內購房也有這些項目,這些是不影響收益率的。
同時,因為你擁有土地權,所以在買完房之后,每年還需要繳納房產稅,通常為房子總價的0.5%-1.8%之間;而不動產取得稅是一次性繳納的,為房子總價的4%。
另外,還有一項特別重要的事情,就是在日本這樣一個多地震的國家,為了保護房產,我們還得給房子上保險。
很多人不相信,16萬人民幣,竟然能在日本買套房成為房東,說這也太不可思議了,但實際情況是可以實現的,海外置業也沒有你想象的那么貴,只是確實有些繁瑣。
很多人問我有沒有想過要賣掉,至少我現在沒有動過這個念頭,一是收益率我可以接受且很穩定,按照目前的收益率,大概在15年左右就能收回成本,其次這16萬的閑錢也不是我全部的資產,風險相對來說也很可控。
口述人:盧先生
人物檔案:2019年投資英國倫敦房產
疫情沖擊了英國房地產,但我還是很佛系,反正都買了
我是在2019年上半年開始咨詢在海外房產投資的相關事宜,在下半年8月份,在英國倫敦購買了一套房產,花費大約在人民幣300萬元左右。
我投資英國房產并沒有去實地考察,就只在國內找中介看了一些資料。我在英國買房的原因主要是因為當時手里有些閑置資金,但是國內又哪兒都買不了,本身對倫敦這座城市是有好感的,另外一方面,我覺得這是個比較成熟的國際大都市,我有一個“求穩”的心態,覺得英國經濟相對穩定,未來哪怕幾十年房價也不會下跌得很嚴重,就選擇了在倫敦買房。雖然東南亞國家經濟發展得很快,但我是純為了投資,擔心買了以后不好轉手賣出,也可能會出現經濟下行的情況。
因為我長期是在北京生活的,在北京有一套房產,300多萬的購房資金也不足以再買一套,國內很多好一點的二線以上有投資價值的城市,房價都很高,且投資門檻也很高,限制太多,再加上我并不是一個風險愛好者,對投資股票等搞不明白,所以再三思量我就瞄準了海外房產。
對于我投資海外房產這件事,家人其實是不太支持的,他們認為那個房子太遙遠了,看不到摸不到;但我自己比較有主見,他們不支持也沒什么用,我也就投這一套而已。
我投資的那套房產比較小,是個開間,面積大概是40+8平米(8是陽臺面積),花費在300萬多一些。這是一套新房,費用不用一次性付清,跟銀行大約能貸到60%-70%的款,銀行會評估你的個人情況、房子狀況,首付只需要40%,首付也可以分期來支付。
我的房產支付方式是:簽約的時候支付10%,一年后支付5%,再半年后支付5%,最后交房的時候再把剩余的首付款(約40%)付清,我是明年交房。之后銀行貸款的部分,就是收房以后了,可以用租金來抵消。
一般在海外投資房產都會選擇期房,因為二手房對于外國人來講不太好貸款或分期,除非你很有錢,可以全款支付。因為銀行對外國人的貸款審批會比較慢,對賣家來說,肯定就更愿意賣給本地人,他們拿到錢的速度會快一些;另外中介也說,他們做二手房也比較麻煩,所以他們一般也建議買一手房,坑沒有那么多,對資金的需求量也不會一下子很高。
我對這套房子的總價漲幅沒有太大預期,但倫敦的租房市場應該比國內樂觀一些,以后可以每個月收房租。
雖然2020年全球遭遇了疫情的沖擊,但是我覺得海外房產投資交易量減少了只是暫時的,而且也不是完全沒有交易,這并不能說明市場沒有需求,只能說因為疫情而暫停了這部分需求,我認為等疫情緩解,這個需求還是會繼續的。所以我也比較看淡手里投資的這套房產,反正已經買了,就靜觀其變吧。
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